Στόχος του προγράμματος είναι να αναβαθμιστεί το οικιστικό απόθεμα της χώρας και να δοθεί μια ανάσα στο στεγαστικό πρόβλημα που μαστίζει τα μεγάλα αστικά κέντρα, όπως την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη.
Την ίδια ώρα όπως επισημαίνουν άνθρωποι της αγοράς, με τις τιμές να έχουν αυξηθεί 43,1% για αγορά και 39,1% για ενοικίαση από το 2019, φαίνεται να έχουν αρχίσει να ακουμπούν τα πραγματικά υψηλά της αγοράς.
Η ζήτη παραμένει ισχυρή, όμως οι τιμές πλησιάζουν επίπεδα που είναι απαγορευτικά για τους περισσότερους πιθανούς αγοραστές, ειδικά αν μιλάμε για Έλληνες.
Παράλληλα, οι νέοι περιορισμοί στην Golden Visa, αν και δεν θα σταματήσουν τη ζήτηση από το εξωτερικό, αναμένεται να μειώσουν τις πιέσεις που ασκούν στις τιμές των μεγάλων αστικών κέντρων. Πώς θα διαμορφωθεί τελικά το 2025;
Στην Θεσσαλονίκη οι κατοικίες πωλούνται πιο γρήγορα
Στην σημερινή συγκυρία, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών προς πώληση, σε συνδυασμό με τις αυξανόμενες τιμές, αναδεικνύει ενδιαφέροντα δεδομένα σχετικά με τον χρόνο απορρόφησης των κατοικιών προς πώληση από την αγορά. Για πόσο καιρό διατίθεται τελικά μια κατοικία προς πώληση στην αγορά;
Η Αθήνα και τα προάστιά της, καθώς και η Θεσσαλονίκη, συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ποσοστό του πληθυσμού της χώρας, γεγονός που αναδεικνύει ακόμη περισσότερο τη διαφορά μεταξύ προσφοράς και ζήτησης για κατοικίες προς πώληση σε αυτές τις περιοχές. Το ζήτημα αυτό απασχολεί τόσο όσους επιθυμούν να αποκτήσουν κατοικία, είτε μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου 2» είτε ανεξάρτητα από αυτό, όσο και όσους ενδιαφέρονται να διαθέσουν τις κατοικίες τους στην αγορά. Εστιάζοντας στην περιοχή της Αττικής, παρατηρείται ότι κατά τα πρώτα τρία τρίμηνα του 2024 ο χρόνος απορρόφησης κατοικιών προς πώληση κυμαίνεται γύρω στους έξι μήνες.
Στον Νομό Θεσσαλονίκης η εικόνα είναι λίγο διαφορετική. Ο ρυθμός απορρόφησης κατοικιών προς πώληση από την αγορά είναι ταχύτερος κατά περίπου 2 εβδομάδες σε σύγκριση με αυτόν της Αττικής. Συγκεκριμένα, το 3ο τρίμηνο του 2024 ο χρόνος απορρόφησης ανήλθε λίγο πάνω από τους 5,5 μήνες μετά από μικρές διακυμάνσεις τα προηγούμενα τρίμηνα του έτους. Τα Προάστια της Θεσσαλονίκης, που ανήκουν στον Νομό Θεσσαλονίκης, αποτελούν την πιο δημοφιλή περιοχή στην Ελλάδα για αγορά κατοικίας από εγχώριους αγοραστές που αναζητούν ακίνητα σύμφωνα με τον δείκτη ζήτησης SDI, ο οποίος βασίζεται στον όγκο αναζητήσεων της πλατφόρμας Spitogatos. Ο συνδυασμός αυτών των δεδομένων υπογραμμίζει τη μεγάλη ζήτηση για κατοικίες προς πώληση στον Νομό Θεσσαλονίκης.
Υπόλοιπη Ελλάδα: Χρόνος απορρόφησης κατοικιών προς πώληση
Στα Νησιά του Αιγαίου, ο χρόνος απορρόφησης κατοικιών προς πώληση κατά το 3ο τρίμηνο του 2024 ανέρχεται περίπου στους 7 μήνες, μετά από μικρές αυξομειώσεις τα προηγούμενα τρίμηνα. Επεκτείνοντας την ανάλυση σε όλα τα νησιά της Ελλάδας, διαπιστώνεται ότι οι κατοικίες προς πώληση σημειώνουν σχετικά χαμηλότερο ρυθμό απορρόφησης στα Νησιά του Ιονίου σε σχέση με τα Νησιά του Αιγαίου και την Κρήτη, φτάνοντας τους 7,8 μήνες κατά το 3ο τρίμηνο του 2024. Αντίστοιχα, τα Νησιά του Αιγαίου και η Κρήτη εμφανίζουν παρόμοιους χρόνους απορρόφησης των κατοικιών προς πώληση από την αγορά, οι οποίοι διαμορφώνονται στους 7 μήνες.
Σε ό,τι αφορά την ηπειρωτική Ελλάδα, χαμηλότερος είναι ο ρυθμός απορρόφησης κατοικιών προς πώληση κατά το 3ο τρίμηνο του 2024 στην Πελοπόννησο, ενώ ελαφρώς ταχύτερος είναι σε Μακεδονία και Ήπειρο, με τον χρόνο απορρόφησης να κυμαίνεται ελάχιστα πάνω από τους έξι μήνες κατά το τρίμηνο αυτό. Αυξητική είναι η πορεία του ρυθμού απορρόφησης κατοικιών προς πώληση στη Μακεδονία από το 1ο μέχρι το 3ο τρίμηνο του 2024 με τον χρόνο απορρόφησης κατοικιών προς πώληση να μειώνεται από τους 7,7 μήνες κατά το 1ο τρίμηνο, στους 6,4 το 3ο τρίμηνο του 2024.
Έρχεται μείωση στις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων το 2025;
Σε μια διαφορετική πρόβλεψη για την αγορά προχώρησε πρόσφατα ο επενδυτής – αναλυτής Ηλίας Παπαγεωργίαδης σε πρόσφατο συνέδριο. Όπως εκτιμά, θα πρέπει να αναμένεται πτώση των εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων τη νέα χρονιά.
Όπως ανέλυσε ο ίδιος το «μοτίβο» των αιτήσεων, εγκρίσεων και εκταμιεύσεων. Αναλυτικά:
«Με βάση τα εξαιρετικά ενδιαφέροντα στοιχεία που επεξεργάστηκε η IMS και συνέκρινε το πρώτο εννιάμηνο του 2023 με το πρώτο εννιάμηνο του 2024, προκύπτει ένα επαναλαμβανόμενο μοτίβο στις αιτήσεις, τις εγκρίσεις και τις εκταμιεύσεις:
Οι εκταμιεύσεις που έγιναν το 2023 ακολούθησαν αιτήσεις για δάνεια που είχαν υποβληθεί:
- 36% την ίδια χρονιά, το 2023
- 49% την προηγούμενη χρονιά, το 2022
- 11% δύο χρόνια πριν, το 2021
- Και περίπου 4% των αιτήσεων είχαν υποβληθεί ακόμη νωρίτερα
Αντίστοιχα οι εκταμιεύσεις που έγιναν το 2024 ακολουθήσαν αιτήσεις για δάνεια που είχαν υποβληθεί:
- 34% την ίδια χρονιά, το 2024
- 51% την προηγούμενη χρονιά, το 2023
- 11% δύο χρόνια πριν, το 2022
- Και περίπου 4% των αιτήσεων είχαν υποβληθεί ακόμη νωρίτερα
Έτσι βλέπουμε ότι περίπου το 1/3 των εκταμιεύσεων αφορά αιτήσεις της ίδιας χρονιάς και το 50% αφορά αιτήσεις της προηγουμενης χρονιάς», εξήγησε ο κ. Παπαγεωργιάδης.
Αυξήθηκαν οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων το 2024 (λόγω αύξησης των αιτήσεων)
«Ο σημαντικός αριθμός αιτημάτων το 2023 οδήγησε σε αύξηση των εκταμιεύσεων το 2024 σε σχέση με το 2023. Έτσι, σύμφωνα με τα στοιχεία της IMS:
• Στο 9μηνο του 2023 εκταμιεύθηκαν 797 εκ. Ευρώ για «κανονικά» στεγαστικά δάνεια και 48 εκ. Ευρώ για στεγαστικά δάνεια που αφορούσαν το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου»
• Στο 9μηνο του 2024 εκταμιεύθηκαν 890 εκ. Ευρώ για «κανονικά» στεγαστικά δάνεια και 433 εκ. Ευρώ για στεγαστικά δάνεια που αφορούσαν το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου»
Η εξέλιξη αυτή συνεχίσθηκε καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους και πέρσι και φέτος».
Έπεσαν οι αιτήσεις χορήγησης στεγαστικών δανείων το 2024
«Την ίδια ώρα οι αιτήσεις ακολούθησαν μία εντελώς διαφορετική διαδρομή:
• Στο 9μηνο του 2023 είχαν υποβληθεί αιτήματα για «κανονικά» στεγαστικά δάνεια ύψους 6,52 δις Ευρώ και 2,17 δις Ευρώ για στεγαστικά δάνεια που αφορούσαν το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου»
• Στο 9μηνο του 2024 είχαν υποβληθεί αιτήματα για «κανονικά» στεγαστικά δάνεια ύψους 4,675 δις Ευρώ και… 0 Ευρώ για στεγαστικά δάνεια που αφορούσαν το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου»
Ουσιαστικά οι ανακοινώσεις που έγιναν στις αρχές Ιουνίου πάγωσαν την αγορά και οδήγησαν σε σημαντική πτώση των αιτημάτων χρηματοδότησης το 2024, πτώση που μπορεί να ξεπεράσει και το 30% σε ετήσια βάση» όπως σχολίασε ο κ. Παπαγεωργιάδης, αναλύοντας τα στοιχεία αυτά που για πρώτη φορά είδαν το φως της δημοσιότητας.
Η πρόβλεψή μου για το 2025: Μειωμένες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων
Ολοκληρώνοντας την παρουσίασή του για το θέμα αυτό ο επενδυτής και αναλυτής προχώρησε σε μία ακόμη από τις προβλέψεις που έκανε κατά τη διάρκεια της εκδήλωσής του:
«Με βάση τα στοιχεία της IMS, είναι ξεκάθαρο ότι το 2024 θα κλείσει με μεγάλη πτώση στον αριθμό των αιτημάτων για στεγαστικό δάνειο. Συνδυάζοντας το στοιχείο αυτό με το «μοτίβο» της εκταμίευσης των μισών δανείων περίπου έναν χρόνο μετά την υποβολή του αιτήματός τους, μπορώ να πω με σιγουριά πως λογικά το 2025 θα έχουμε πτώση στις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα, παρά το ότι όλη η αγορά ακινήτων περιμένει το αντίθετο»
«Η πτώση αυτή θα έρθει μιας και θα υπάρξει συνδυασμός της πτώσης των αιτήσεων το 2024 με την πληθώρα αιτημάτων το 2025, ειδικά για το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2», που όμως σε πολλές περιπτώσεις δεν θα καταφέρουν να βρουν ακίνητο και να ολοκληρώσουν τη διαδικασία στους ασφυκτικούς χρόνους που προβλέπει το χρονοδιάγραμμα που ανακοινώθηκε. Έτσι λοιπόν περιμένω πτώση των εκταμιεύσεων το 2025 και αν δεν αλλάξει κάτι δραματικά θα έχουμε σημαντική αύξησή τους το 2026, όταν και θα «ωριμάσουν» οι αιτήσεις της νέας χρονιάς». εξήγησε χαρακτηριστικά.
