Όπως τονίζουν, αν δεν υπάρξει νέα παραγωγή κατοικιών και ενίσχυση της μεσαίας τάξης, η αγορά κινδυνεύει να αποκτήσει δύο ταχύτητες: από τη μια πλευρά τους επενδυτές και από την άλλη τους αποκλεισμένους αγοραστές.
Είναι αλήθεια πως η ελληνική αγορά ακινήτων έχει διανύσει εντυπωσιακή πορεία μέσα στη δεκαετία, αλλά η επόμενη μέρα θα κριθεί από την ικανότητά της να διατηρήσει την ανάπτυξη χωρίς να χάσει την κοινωνική της ισορροπία.
Μια εικόνα στην Αττική: Άνοδος μεν αλλά με χαμηλότερους ρυθμούς
Σύμφωνα με το νέο Παρατηρητήριο Αξιών GEOAXIS Residential Q3 2025, οι τιμές πώλησης διαμερισμάτων στην Αττική αυξάνονται μεν σημαντικά, αλλά με χαμηλότερο ρυθμό σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια – ένδειξη ότι η αγορά ίσως πλησιάζει στο ανώτατο σημείο του τρέχοντος κύκλου.
Πιο αναλυτικά, η ανάλυση της GEOAXIS σε πέντε χαρακτηριστικές περιοχές της Αττικής (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργός) δείχνει ότι οι αξίες έχουν σχεδόν διπλασιαστεί από το 2016 έως σήμερα.
-
Για τα νεόδμητα διαμερίσματα, η δεκαετής αύξηση φτάνει το +100%.
-
Για τα παλαιότερα άνω των 35 ετών, η αύξηση αγγίζει το +94%.
Συγκεκριμένα, το 2025 οι τιμές κυμαίνονται από 2.790€/τμ στο Περιστέρι έως 4.443€/τμ στον Χολαργό για τα νεόδμητα, και από 1.688€/τμ στους Αμπελόκηπους έως 2.555€/τμ στον Χολαργό για τα παλαιά.
Η διάμεση ετήσια άνοδος ανέρχεται στο 6,07% για τα νεόδμητα και στο 6,65% για τα παλαιότερα – ρυθμοί που, αν και ελαφρώς μειωμένοι, παραμένουν ισχυροί.
Οι πρωταγωνιστές της ανόδου
Το 2025, το Παλαιό Φάληρο ηγείται στις αυξήσεις των νέων κατοικιών (+8,02%), ενώ οι Αμπελόκηποι κατέγραψαν τη μεγαλύτερη άνοδο στα παλαιά διαμερίσματα (+8,07%).
Αντίθετα, ο Χολαργός, αν και η πιο ακριβή περιοχή στο δείγμα, δείχνει σημάδια επιβράδυνσης, με τις μικρότερες αυξήσεις (περίπου +4% ετησίως στα νεόδμητα).
Το Μαρούσι και το Περιστέρι διατηρούν σταθερή δυναμική, δείχνοντας ότι η ζήτηση διαχέεται τόσο στα βόρεια όσο και στα δυτικά προάστια, όπου οι τιμές θεωρούνται ακόμη «λογικές» συγκριτικά με τα νότια.
Η έρευνα υπογραμμίζει ότι οι νέες κατασκευές πλέον ενσωματώνουν αυστηρότερες προδιαγραφές ESG (Περιβάλλον, Κοινωνία, Διακυβέρνηση), έξυπνες τεχνολογίες και υψηλότερες ενεργειακές απαιτήσεις.
Αυτό οδηγεί σε αύξηση του κόστους ανέγερσης και, κατ’ επέκταση, των τελικών τιμών πώλησης – γεγονός που δυσκολεύει περαιτέρω την πρόσβαση των νέων στην αγορά κατοικίας.
Ο όρος Generation Rent αποτυπώνει αυτή τη μετάβαση: οι νεότερες ηλικίες (25-34 ετών) κατέχουν πλέον μόλις το 11% των κατοικιών, ενώ το συνολικό ποσοστό ιδιοκατοίκησης υποχώρησε στο 69,6% το 2023, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ.
Μισθοί, αξίες ακινήτων και τηλεργασία…
Όπως αναδεικνύει επίσης η εν λόγω έρευνα, η ψαλίδα μεταξύ εισοδημάτων και τιμών κατοικίας έχει ανοίξει επικίνδυνα. Για την ακρίβεια, η EUROSTAT καταγράφει μέση ετήσια αύξηση βασικού μισθού 2,9% την τελευταία δεκαετία, όταν οι αξίες ακινήτων στις ίδιες περιοχές αυξάνονταν με ρυθμό σχεδόν 10% ετησίως.
Αυτή η ανισορροπία εξηγεί γιατί όλο και περισσότεροι στρέφονται στη μίσθωση αντί για αγορά, με την ενοικίαση να καθίσταται η κυρίαρχη λύση στέγασης στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Την ίδια ώρα, η εξάπλωση του υβριδικού μοντέλου εργασίας έχει μεταβάλει τα κριτήρια επιλογής κατοικίας. Οι αγοραστές αναζητούν πλέον μεγαλύτερους, φωτεινούς και ηχομονωμένους χώρους, με γρήγορο ίντερνετ και δυνατότητα home office.
Αυτό ενισχύει τη ζήτηση σε προάστια και περιοχές με καλύτερη ποιότητα ζωής, όπου οι τιμές παραμένουν ελκυστικές συγκριτικά με το κέντρο. Η γεωγραφία της ζήτησης αλλάζει – όχι μόνο ποιοτικά, αλλά και χωρικά.
Τα ξένα κεφάλαια… και οι προοπτικές
Όπως έχει επισημανθεί και υπογραμμίζεται στην έρευνα, η ασφάλεια της χώρας, το πρόγραμμα Golden Visa και οι σχετικά χαμηλές τιμές σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές (όπως Ισραήλ, Ισπανία ή Πορτογαλία) συνεχίζουν να καθιστούν την ελληνική αγορά κατοικίας ελκυστικό πεδίο για ξένους επενδυτές.
Ταυτόχρονα, οι Έλληνες επενδυτές —θεσμικοί και ιδιώτες— διατηρούν την παρουσία τους, παρά τα υψηλά επιτόκια. Η σπανιότητα νεόδμητων ακινήτων κρατά τη ζήτηση σταθερή και αποτρέπει φαινόμενα «φούσκας», σύμφωνα με τη GEOAXIS.
Οι αναλυτές εκτιμούν ότι το θετικό πρόσημο στις τιμές θα διατηρηθεί μέσα στους επόμενους 12 μήνες, αλλά με πιο ήπιους ρυθμούς.
Η αγορά φαίνεται να μπαίνει σε φάση ωρίμανσης, με τις αξίες να σταθεροποιούνται σε υψηλά επίπεδα και τις αποδόσεις να μειώνονται.
Όπως σημειώνει η GEOAXIS, «παρά τις χαμηλές αποδόσεις, τα διαμερίσματα θα αποτελούν όλο και περισσότερο βασικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των επενδυτών».