Πόσοι της γενιάς των millennials μπορούν να προβούν σε αγορά κατοικίας, όπως μπορούσε να συμβεί με ανθρώπους του εν λόγω ηλικιακού group (ας πούμε 30 – 40 ετών) πριν από μερικές δεκατίες; Με ποιό τρόπο και συνθήκες;
Συνομιλώντας με κατασκευαστές που δραστηριοποιούνται σε απλές κατηγορίες ακινήτων και γειτονιές όπως Πετράλωνα, Καλλιθέα, Κουκάκι κλπ (που και εκεί πια οι τιμές αυξάνονται ραγδαία λόγω τουρισμού κλπ) το μοντέλο αγοράς κατά μέσο όρο είναι συγκεκριμένο: κάποιες ατομικές αποταμιεύσεις, στήριξη από γονείς – συγγενείς και δάνειο με εγγυήσεις.
Η συζήτηση βέβαια γύρω από την στεγαστική κρίση είναι ακόμη πιο μεγάλη. Το διακύβευμα ακόμη μεγαλύτερο αν αναλογιστεί κανείς ότι νέοι άνθρωποι δυσκολεύονται να εγκαταλείψουν το “πατρικό” τους.
Τι δείχνει η νέα έκθεση του ΟΟΣΑ
Η νέα έκθεση του ΟΟΣΑ για την προσιτή κατοικία έρχεται να φωτίσει μια εξέλιξη που στην Ελλάδα έχει γίνει σχεδόν καθημερινή εμπειρία. Η στέγαση δεν αποτελεί πλέον απλώς μία ακόμη δαπάνη του οικογενειακού προϋπολογισμού.
Για ολοένα περισσότερους νέους αποτελεί τον παράγοντα που καθορίζει πότε θα φύγουν από το πατρικό, αν θα κάνουν οικογένεια, αν θα μπορέσουν να αποταμιεύσουν, ακόμη και αν θα παραμείνουν στη χώρα. Ο ΟΟΣΑ επισημαίνει ότι οι νέοι και τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος είναι μεταξύ εκείνων που αντιμετωπίζουν τις μεγαλύτερες δυσκολίες πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή κατοικία.
Στην Ελλάδα, η εικόνα είναι ακόμη πιο χαρακτηριστική. Η μέση ηλικία αποχώρησης από το πατρικό έχει ξεπεράσει τα 30 χρόνια. Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Eurostat την τοποθετούν στα 30,6 έτη, έναντι 26,3 στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Για τους άνδρες, μάλιστα, φτάνει τα 32,3 χρόνια.
Δεν είναι θέμα «ελληνικής κουλτούρας»
Για χρόνια η παραμονή των νέων στο πατρικό αντιμετωπιζόταν ως ένα χαρακτηριστικό της ελληνικής οικογένειας. Η ισχυρή οικογενειακή συνοχή, η ιδιοκατοίκηση και η οικονομική στήριξη από τους γονείς θεωρούνταν μέρος του κοινωνικού μοντέλου της χώρας. Μόνο που αυτή η ερμηνεία δεν αρκεί πλέον.
Όταν ένας νέος στα 25 ή στα 30 χρόνια του εργάζεται αλλά δυσκολεύεται να πληρώσει μόνος του ένα ενοίκιο, το ζήτημα δεν είναι απλώς πολιτισμικό. Είναι οικονομικό. Όταν ένα ζευγάρι με δύο εισοδήματα χρειάζεται να αφιερώσει ένα δυσανάλογα μεγάλο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματός του για να εξασφαλίσει ένα αξιοπρεπές σπίτι, η στεγαστική κρίση μετατρέπεται σε κρίση διαθέσιμου εισοδήματος.
Η ελληνική οικονομία μπορεί να εμφανίζει ανάπτυξη, όμως η ανάπτυξη δεν μεταφράζεται αυτόματα σε αντίστοιχη βελτίωση της καθημερινής οικονομικής δυνατότητας των νοικοκυριών. Οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί πολύ ταχύτερα από ό,τι θα μπορούσε να απορροφήσει ένα μεγάλο μέρος των εισοδημάτων. Ο ΟΟΣΑ είχε ήδη καταγράψει στην οικονομική του έρευνα για την Ελλάδα ότι οι τιμές των κατοικιών είχαν αυξηθεί κατά 69% από το χαμηλό του 2017 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2024, δημιουργώντας σημαντικά προβλήματα προσιτότητας.
Όταν το ενοίκιο «τρώει» το εισόδημα
Η πίεση γίνεται ακόμη μεγαλύτερη στα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα. Η ευρωπαϊκή εικόνα που καταγράφεται στα πρόσφατα στοιχεία είναι ιδιαίτερα ανησυχητική για την Ελλάδα: τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος δαπανούν πάνω από 60% του εισοδήματός τους για τη στέγη.
Σε ένα τέτοιο περιβάλλον, η συζήτηση για την ακρίβεια αποκτά διαφορετικό περιεχόμενο. Δεν είναι μόνο το σούπερ μάρκετ, η ενέργεια ή οι υπηρεσίες. Είναι ότι πριν ακόμη ένα νοικοκυριό πληρώσει για τρόφιμα, μετακινήσεις, παιδική φροντίδα, υγεία ή εκπαίδευση, έχει ήδη δεσμεύσει ένα τεράστιο κομμάτι του εισοδήματός του για να έχει μια στέγη.
Αυτό περιορίζει την κατανάλωση, περιορίζει την αποταμίευση και, τελικά, περιορίζει την ίδια την οικονομική κινητικότητα.
Δεν είναι τυχαίο ότι η Ελλάδα εμφανίζει εξαιρετικά χαμηλή αποταμίευση των νοικοκυριών. Τα στοιχεία του ΟΟΣΑ που δημοσιεύθηκαν φέτος δείχνουν καθαρό ποσοστό αποταμίευσης -9,3%, όταν ο αντίστοιχος μέσος όρος στην Ε.Ε. είναι θετικός.
Το πρόβλημα δεν είναι μόνο η ζήτηση
Η στεγαστική κρίση δεν εξηγείται μόνο από το Airbnb, τη Golden Visa ή τους ξένους αγοραστές. Αυτοί μπορεί να ενισχύουν τις πιέσεις σε συγκεκριμένες περιοχές, όμως το πρόβλημα είναι βαθύτερο.
Η προσφορά κατοικιών δεν έχει προσαρμοστεί στη νέα ζήτηση. Η πολυετής υποεπένδυση στην οικοδομή, το υψηλό κόστος κατασκευής, η έλλειψη εργατικών χεριών, το παλαιό στεγαστικό απόθεμα και τα χιλιάδες ακίνητα που παραμένουν κλειστά δημιουργούν ένα σύνθετο πρόβλημα προσφοράς.
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή επισημαίνει μάλιστα ότι οι τιμές κατοικιών αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα και ότι οι δυνάμεις της αγοράς από μόνες τους δεν αναμένεται να δώσουν λύση τα επόμενα χρόνια.
Παράλληλα, σύμφωνα με το ΔΝΤ, περίπου το 35% του στεγαστικού αποθέματος δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ σημαντικό μέρος των κενών κατοικιών παραμένει εκτός αγοράς λόγω του κόστους ανακαίνισης, προβλημάτων ρευστότητας και ιδιοκτησιακών ή πολεοδομικών ζητημάτων.
…και στο βάθος το δημογραφικό
Η στεγαστική κρίση έχει όμως συνέπειες πολύ πέρα από την αγορά ακινήτων.
Ένας νέος που δεν μπορεί να φύγει από το πατρικό του καθυστερεί την οικονομική του αυτονόμηση. Ένα ζευγάρι που δεν μπορεί να βρει κατάλληλο σπίτι αναβάλλει τη δημιουργία οικογένειας. Ένας εργαζόμενος που δεν μπορεί να αντέξει το κόστος στέγασης σε μια μεγάλη πόλη μπορεί να επιλέξει να φύγει στο εξωτερικό ή να μην αποδεχθεί μια θέση εργασίας.
Έτσι, η στεγαστική κρίση συνδέεται άμεσα με την αγορά εργασίας, την παραγωγικότητα, τη δημογραφία και τελικά την ανταγωνιστικότητα της οικονομίας.
Ο ΟΟΣΑ καταλήγει σε μια κρίσιμη διαπίστωση: η αύξηση της προσιτής και κοινωνικής κατοικίας είναι απαραίτητη, καθώς η αγορά από μόνη της δεν έχει καταφέρει να αντιμετωπίσει το χάσμα μεταξύ τιμών και εισοδημάτων.
Αυτό δεν σημαίνει ότι η Ελλάδα χρειάζεται να εγκαταλείψει την ιδιωτική αγορά κατοικίας. Σημαίνει ότι χρειάζεται ένα ευρύτερο στεγαστικό μοντέλο: περισσότερα διαθέσιμα ακίνητα, κίνητρα για ανακαινίσεις και επιστροφή κλειστών κατοικιών στην αγορά, περισσότερη προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία, στοχευμένη κοινωνική κατοικία και πολιτικές που θα λαμβάνουν υπόψη όχι μόνο την αγορά ακινήτων αλλά και τα πραγματικά εισοδήματα.